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家づくり)「賃貸と持家」/「マンションと戸建て」について素人が考える

ブログの更新の間を持たせるにもちょうどよい、個人の考えを自由気ままに書く記事になりますのでご了承ください。

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賃貸 VS 持家

借りるのか、買うのか?

これは永遠の話題なのか、定期的にいろんな雑誌とかでもでてくる話です。

結局、結論は場合によるというパターンの議論なので、定期的に出ては結論が出ないんですよね、きっと。

4千万円の家を購入して、10年後に売ろうとして値段が変わらなかったり、値上がりしていれば、ある意味「持ち家」の勝ちですよね。

一方で、4千万円の家が10年後に売ろうとして大幅に安い値段しかつかない、あるいは売るに売れない、そうしたら賃貸の勝ちでしょうし。

家を購入すると、その場所から移動できなくので、いつでも引っ越せる賃貸の方が自由だという話も、持ち家でもすぐ買い手がつくような家もありますし。

手続き上は賃貸の方が少し楽ですが、引っ越し作業や住民票や公共料金の手続きは、いずれにも発生します。

マイホームがいいか賃貸がいいかは、やはり状況によるというのが素人の考えです。

私は、人生で「持ち家」という選択肢を選んだにすぎません。得なのか損なのかは、10年後デフレで、20年後大幅なインフレかもしれませんし。シミュレーションの根拠となる金利次第かもしれませんし、わからないという結論ですね・・・

マンションか、建売か、注文住宅か?

持ち家と言ってもいくつかあります。

マンションて素敵ですよね

私だけかもしれませんが、マンションて憧れます。

マンションデベロッパーのイメージ戦略にやられているのかも知れませんが。

戸建てだと、積水ハウスが素敵なCM(コマーシャル)で憧れます。

家を建てようと思う前にも、たまに定期的に「家が欲しい病」にかかっていました。

マンションのよさは立地と共有施設

マンションのモデルルームって素敵ですよね。気になるマンションのモデルルームに行きたいと思ってしまうのですが、営業とかを気にすると自由に見られないので叶いません。

マンションのメリットは基本的には立地ではないでしょうか?

戸建てで、駅の近くに住もう、ましてやターミナル駅の近くになると、とても手が出ない値段になります。

集合住宅のマンションであれば、よい立地で手が出る値段になりますし、複数の住戸で共有設備を維持するわけですから、豪華な共有設備を備えるマンションもありますよね。

ラウンジとかカフェとか、親が来たとき用の宿泊用の部屋とか。ステキです!

マンション購入は、住宅ローンと管理費と修繕積立金がかかる

一方で、共有施設も無料ではないので、住民の「管理費」で支えている形になります。

マンションでは「家の購入代」として、住宅ローンの支払い額だけが毎月の費用ではありません。

管理費と修繕積立金がかかります。

例えば、住宅ローンは低金利で毎月10万円で、毎月12万円の賃貸マンションの家賃よりも安くなったと思いきや、管理費と修繕積立金で毎月3万円かかったりします。

さらにですよ、「固定資産税」という税金。そして、最初に一括払いかも知れませんが「火災保険料」もかかります。

家賃しかかからないので「賃貸マンション」がよい?

ここら辺から、賃貸の方がよいとも言われる点もあると思いますが・・・・・賃貸でも、大家さんが払っていて、その分が結局は家賃に乗っているわけです。

大家さんは慈善事業ではないですから、借りている人が払っているといえます。

でも、意外にそういった点に意識が向かず、賃貸の方が安いと思うのは空間のマジックではないでしょうか?

もし、同じ毎月の費用を払うとしたら、間違いなく購入の方が広くてよい部屋のはずです。部屋の大きさが同じでも、より立地のよい場所に住めるはずです。

賃貸の方がマシという時は、お金の方に注目が移って、空間の差がスルーされてしまう気がします。

戸建ての場合は自己管理で修繕費用を積み立てる

建売でも、注文住宅でも、戸建てには「管理費」「修繕積立金」といった毎月取られる費用はありません。

ただし、強制的に取られないだけで、ずっと住んでも修理が発生しないわけではありません。自分で将来の家の修理のために積み立てておく必要があります。

また、共有設備がない分、管理費はありません。が、庭や駐車場の掃除、ごみ捨てなど、自分のテリトリーを管理人ではなく、自分ですべて行う分、費用がかからないともいえるかも知れません。

戸建ては自分でやる、集合住宅(マンション)は管理組合などみんなでやる、といった違いでしょうか。

東京オリンピック後が買い時なのか?

最後に、家の買い時はいつなのか?という点についての素人考えですが。

マンションの方がわかりやすいので、マンションを対象に書きます。

オリンピック後は住宅が暴落するとか、価格が大幅に下がるとか言われていたりします。

ただ、オリンピック後に竣工したマンションなら、土地自体はオリンピック時期より前に用地買収しているはずです。

また、人手と資材の建築費用は高騰するばかりで下落することが考えずらいのではないでしょうか。オリンピックが終わったとして、大幅に建築費が下がるのかというと疑問です。

そうしますと、住宅の値段が下がるとしても、オリンピック直後ではなく、しばらくしてから投げ売りするのか、オリンピック後に下落した土地に建物を建てて安く販売されるのか、になると思われます。

値段が下がっただけでなく、複数のお得物件から選べるようになるには先の時期になると思われます。

費用を概算でシミュレーションしてみる

2022年が、十分下がって、複数選べるようになった時期と想定してみます。

今からだと5年後ですね。

都内近郊で、家族住まいの賃貸マンションだとすると、毎月12万円の家賃位になるとします。(家賃+共益費)

関東だと敷金・礼金がありますが、そこは除き、2年に1回の1ヶ月分の更新費用は含めます。

毎月12万円 × 62ヶ月分(60ヶ月+2回分更新費用) = 744万円

約750万円

現金だとして金利情勢を無視すると、4,000万円の物件が5年後3,250万円に、約2割下落していれば、素人考えとしてはトントンということでしょうか。

本来は5年間の、空間差や住環境などの満足度も考えねばなりませんが。

今の情勢はさすがにデベロッパーが強気ではないかと思ってしまう部分はありますが、購入時期を延ばすと現金がキャッシュアウトしていく・・・

難しいとしかいいようがありませんね。

と、いった素人の考察で1記事書いてみるのでした・・・。